Wywłaszczenie nieruchomości jest niekiedy konieczne w przypadku realizacji niektórych celów publicznych. Czym właściwie jest wywłaszczenie nieruchomości? Jakie obowiązki i prawa mają dotychczasowi właściciele nieruchomości?
Na czym polega wywłaszczenie?
Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu lub ograniczeniu prawa własności, użytkowania wieczystego bądź innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Pozbawienie lub ograniczenie ww. praw realizowane jest w drodze decyzji, a samo wywłaszczenie – ze względu na charakter czynności administracyjnej – nie wymaga zgody dotychczasowego właściciela. Jednym z warunków wywłaszczenia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa jest to, że dane wywłaszczenie następuje na rzecz realizacji celów publicznych. Do katalogu tych celów należą m.in.:
- Wydzielenie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji;
- budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;
- budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania;
- budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;
Co ważne, drugim z warunków wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa jest przyznanie dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości sprawiedliwego odszkodowania. chcesz wiedzieć więcej o prawach osób wywłaszczonych? – przeczytaj dalszą część artykułu.
Wywłaszczenie – co mu podlega?
Wywłaszczenie nieruchomości jest pojęciem dość ogólnym, które dotyczy nie tylko gruntów, ale także budynków, które są zlokalizowane na gruntach przeznaczonych na cele publiczne. Wywłaszczenie może obejmować całą nieruchomość bądź jedynie jej część. Jeśli po wywłaszczeniu nieruchomości jej pozostała część nie nadaje się do dalszego użytkowania, dotychczasowy jej właściciel może żądać nie tylko odszkodowania za wywłaszczoną część, ale również wykupu pozostałej części nieruchomości. Wywłaszczeniu podlegają również nieruchomości o nieuregulowanej sytuacji prawnej.
Warto pamiętać, że w przypadku realizacji inwestycji drogowych nie mają zastosowania zapisy planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że nawet jeśli planowana inwestycja drogowa nie była w nim wcześniej uwzględniona, nie może to być podstawą do podważenia decyzji ZRID.
Wywłaszczenie nieruchomości a termin jej wydania
Jak wcześniej wspomniano wywłaszczenie nieruchomości na realizację celów publicznych nie wymaga zgody jej właściciela. Ten zaś ma obowiązek wydać nieruchomość w ściśle określonym terminie. Wynosi on 120 dni, który liczony jest od dnia rozpatrzenia wszystkich złożonych odwołań od decyzji o wywłaszczeniu. Jeśli dotychczasowi właściciele wydadzą nieruchomość w ciągu 30 dni, ich odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogi powinno zostać zwiększone o 5% wartości.
W kontekście terminu wydania nieruchomości należy pamiętać, że większość decyzji ZRID otrzymuje aktualnie rygor natychmiastowej wykonalności, co oznacza, że inwestor może przystąpić do realizacji inwestycji już w dniu wydania decyzji. W takich sytuacjach osoby wywłaszczone znajdują się w patowej sytuacji: postawieni przed koniecznością wydania dotychczasowej nieruchomości nie posiadają środków z odszkodowania za wywłaszczenie, aby móc zapewnić sobie nowe lokum.
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości – jak długo trzeba czekać?
Teoretycznie prawo określa terminy, w jakich powinna zostać wydana przez organ decyzja o wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, a następnie wypłacona przez inwestora dotychczasowym właścicielom nieruchomości. Organ powinien wydać decyzję w ciągu 30 dni od ustatecznienia się decyzji ZRID (w przypadku decyzji wydanych w normalnym trybie) lub 60 dni (w przypadku decyzji ZRID o rygorze natychmiastowej wykonalności). Inwestor zaś ma obowiązek wypłaty odszkodowania za wywłaszczenie pod drogi w ciągu 14 dni od ustatecznienia się decyzji określającej jego wysokość. Niestety z różnych powodów – np. braku zarezerwowanych środków na wynajęcie biegłego rzeczoznawcę majątkowego, opieszałość organu – termin wydania decyzji o wysokości odszkodowania za wywłaszczenie wydłuża się. Z dłuższym czasem oczekiwania na odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości trzeba liczyć się również wtedy, kiedy osoby wywłaszczone mają zastrzeżenia co do wyceny nieruchomości.