Ruda Śląska może się doczekać najwyższego budynku na terenie Metropolii – już kilka miesięcy temu zrobiło się głośno o projekcie Radius Silesian Business Center. Potem okazało się jednak, że realizację przedsięwzięcia może zastopować nowy Plan Miejscowy, który poważnie ograniczał wysokość budowli. Czy te problemy udało się przezwyciężyć? I kiedy należy się spodziewać rozpoczęcia prac?
Najnowsze doniesienia przyciągnęły uwagę wielu mieszkańców regionu, nie tylko Rudy Śląskiej. Projektanci z TKHolding poinformowali, że pracują nad planami biurowca o wysokości 125 metrów. Budynek miałby powstać niedaleko dworca kolejowego Ruda Śląska – Chebzie, w bliskim sąsiedztwie Drogowej Trasy Średnicowej oraz pętli tramwajowej i autobusowej. Lokalizacja odgrywa tu bardzo istotną rolę: Radius w języku angielskim oznacza promień. Architekci wykreślili linie biegnące od budynku w kierunku innych miast regionu i stało się jasne, że miejsce, jego skomunikowanie, sprzyja inwestycjom tego typu.
W budynku miałyby się mieścić strefy o różnym przeznaczeniu: części biurowa, handlowa, rozrywkowa i gastronomiczna. Znajdziemy tam hotel, sale konferencyjne, a w najwyższych kondygnacjach skybar i lądowisko dla helikopterów. W 125-metrowym biurowcu miałoby powstać 75 000 m2 powierzchni użytkowej. Ambitny projekt, którego koszty realizacji sięgną kilkuset milionów złotych (zainwestuje je podmiot prywatny). A przy tym pomysł wywołujący mieszane odczucia mieszkańców, co dało się zauważyć chociażby w komentarzach do naszego lipcowego tekstu. Jednak to nie one stały się bolączką projektantów. Na początku października architekci z TKHolding informowali na facebookowym profilu Radiusa o problemach:
- Niestety w maju 2018 roku pojawiły się czarne chmury nad Radius Silesian Business Center (RS-BC) - nowy Plan Miejscowy ograniczył wysokość zabudowy jedynie do 100m, gdyż powyżej tej wysokości budynki takie należy uzgodnić z Urzędem Lotnictwa Cywilnego (ULC).
Architekci zwracali uwagę na fakt, iż sytuacja była niecodzienna m.in. dlatego, że budynek miałby powstać na granicy stref ATZ Muchowiec i Gliwice (Aerodome Traffic Zone - Strefa Ruchu Lotniskowego), a zatem w miejscu bezpiecznym, gdy mowa o ruchu lotniczym. Podmiot stojący za projektem wystąpił do ULC z odpowiednim wnioskiem i… uzyskał akceptację wysokości do 150 metrów. Decyzja Urzędu Lotnictwa Cywilnego pozwoliła wystąpić do miasta o zmianę zapisów Planu Miejscowego, dostosowanie ich do wytycznych studium wykonalności.
O dalsze kroki na tym polu zapytaliśmy arch. Andrzeja Truszczyńskiego i arch. Pawła Kobierzewskiego z pracowni TkHolding Architecture BIM VR.
W komunikacie, który można znaleźć na facebookowym profilu czytamy, że „RS-BC wystąpi do miasta o zmianę zapisów Planu Miejscowego i dostosowanie go do wytycznych studium wykonalności, tak by inwestycja mogła powstać zgodnie z pierwotnymi założeniami.” Kiedy to nastąpi i jak długi może być czas oczekiwania na wprowadzenie takich zmian?
Zgodnie z przeprowadzonymi rozmowami z przedstawicielami miasta, do zmian planu przystąpimy w pierwszym kwartale nowego roku. Wynika to głównie z kwestii wyborczych, ukonstytuowania się nowej rady miasta oraz zbliżającego się okresu świątecznego.
Jakie będą kolejne kroki po ewentualnej zmianie zapisów?
- Aktualizacja planu biznesowego pod kątem sytuacji rynkowej na moment uchwalenia nowego planu miejscowego. Po uzyskaniu akceptacji ze strony Inwestora, na podstawie planu biznesowego nasza pracownia architektoniczna przystąpi do opracowania projektu budowlanego.
Czy mają Państwo doświadczenie w realizacji projektów tego typu? Z informacji dostępnych na stronie internetowej biura wynika, że specjalizujecie się w parkach wodnych.
- Nasze biuro zajmuje się realizacją wielkopowierzchniowych obiektów użyteczności publicznej o najwyższym stopniu złożoności od wielu lat. Wartość powierzonych nam inwestycji wynosi łącznie ok. 1 mld zł. Dysponujemy zapleczem kilkudziesięciu projektantów wszystkich branż projektowych posiadających niezbędne doświadczenie oraz realizację podobnych obiektów biurowych. Współpracujemy również z wiodącymi na rynku polskim generalnymi wykonawcami, którzy realizują obecnie wysokościowce na terenie Warszawy. Warto również nadmienić, iż obiekty basenowe, które oczywiście stanowią jedną z naszych specjalizacji, zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury (w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowanych kosztów prac projektowych oraz planowanych kosztów robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno-użytkowym) zaliczane są do szóstej, najwyższej kategorii złożoności definiowanej jako: "Budynki o najwyższym stopniu skomplikowania funkcjonalnego, instalacyjnego i technologicznego, z wbudowanymi złożonymi konstrukcjami inżynierskimi, unikalnymi instalacjami i wyposażeniem, budynki o najwyższych wymaganiach co do standardu wykończenia i prestiżu;".
Co jeszcze, prócz dogodnej lokalizacji, przemawia za ulokowaniem RS-BC akurat w Rudzie Śląskiej?
- Nie da się ukryć, że najważniejszym czynnikiem decydującym o lokalizacji RS-BC w Rudzie Śląskiej jest lokalizacja względem poszczególnych środków transportu, w tym kolei i Drogowej Trasy Średnicowej. Wartość działki oraz parametry, jakie spełnia, są w chwili obecnej bezkonkurencyjne dla pozostałych miast, czy to Gliwic, czy to Katowic. Dodatkowo, Inwestor narzucił konieczność uzyskania certyfikatu LEED, który jest w pełni możliwy do uzyskania, właśnie w wybranej lokalizacji.
Czy Ruda Śląska i cały region rzeczywiście potrzebują tak wysokiego budynku? Warto przypomnieć, że wrocławski Sky Tower do dzisiaj bywa krytykowany za dużą skalę i oderwanie od otoczenia. Z Radiusem będzie inaczej?
- Z przeprowadzonych analiz finansowych oraz założonego programu funkcjonalnego wynika, że inwestycja jest uzasadniona ekonomicznie, szczególnie z punktu widzenia lokalizacji siedzib dużych, zagranicznych korporacji. Oczywiście niezbędne jest uzyskanie zmian planu miejscowego. Również sygnały płynące z rynku oraz duże zainteresowanie tematem, które już na obecnym etapie objawia się licznymi zapytaniami dotyczącymi najmu powierzchni świadczą o dużych potrzebach śląskiego rynku na tego typu obiekty. Ponadto, analizując sytuację komunikacyjną w Katowicach czy też w Gliwicach, jasno wynika, iż te ośrodki miejskie zaczynają być już mocno przeciążone, co prowadzi do wzrostu cen nieruchomości, braku miejsca oraz mocnego obciążenia ruchem kołowym, które mimo obecnego rozbudowania, w godzinach szczytu nie zapewniają płynnej przepustowości. Nowe tereny inwestycyjne oddalone są już od centra miast a przez to od sprawnego połączenia z taką ilością środków komunikacji jak ma to miejsce w przypadku RS-BC. Ponadto władze Rudy Śląskiej realizują obecnie trasę N-S, która połączy DTŚ z autostradą A4, a jej początek znajduje się w bliskim sąsiedztwie Radiusa. Nie bez znaczenia jest też planowane centrum przesiadkowe, które zapewni doskonałe skomunikowanie RS-BC z pozostałymi miastami metropolii. Warto również zwrócić uwagę, iż z historycznego punktu widzenia, rozwój węzłów komunikacyjnych zawsze był procesem miastotwórczym i miał miejsce np. momencie rozwoju kolei w Katowicach czy też Gliwicach. Radius Silesian Business Center znajduje się w samym środku dwumilionowej, śląskiej metropolii, na szlaku przecięcia głównych tras komunikacji, więc jego lokalizacja w Rudzie Śląskiej jest jak najbardziej uzasadniona.
Kiedy można się spodziewać realizacji tego projektu w pozytywnym dla Państwa scenariuszu?
- Powstanie tego typu obiektu jest procesem wieloletnim. Na dzień dzisiejszy rozpoczęcie realizacji przyjęto w harmonogramie na 2021 - 2022 r.
Gdyby projekt udało się zrealizować, Radius stałby się najwyższym budynkiem Metropolii. Dzisiaj pozycję lidera w tym rankingu zajmuje katowicki Altus, którego wysokość całkowita wynosi 125 metrów (106 metrów do dachu). Wspomniany powyżej LEED jest uznanym na arenie międzynarodowej systemem certyfikacji ekologicznej budynków. Oznacza to, że budynek byłby „zielony”, co ma spore znaczenie – to powinno stanowić odpowiedź dla nieprzychylnych opinii odwołujących się do wpływu inwestycji na środowisko naturalne. Przekonamy się, czy twórcom uda się w podobny sposób przekonać pozostałych krytyków, a co najważniejsze, rozpocząć i doprowadzić do końca inwestycję nietuzinkową zarówno w skali miasta, jak i regionu.
