Zakup nieruchomości w Chorwacji kusi obcokrajowców, którzy chcą korzystnie zainwestować pieniądze i zyskać własny kawałek słonecznego raju nad ciepłym i czystym Adriatykiem. Przepisy pozwalają cudzoziemcy nabyć tu mieszkanie czy działkę, ale bez znajomości chorwackiego rynku, języka i obyczajów jest to trudne. Dlatego wyjaśniamy, jak bezpiecznie i korzystnie kupić nieruchomość w Chorwacji. I czego dopilnować, aby uniknąć pułapek.
Czy obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości w Chorwacji?
Tak, obywatele Unii Europejskiej mogą kupić nieruchomość w Chorwacji bez specjalnego zezwolenia – jako osoba prywatna lub firma/inna organizacja (osoba fizyczna lub prawna). Są pewne ograniczenia, ale obejmują one głównie grunty rolne i leśne czy nieruchomości położone na terenie objętym ochroną.
Z formalności przed zakupem trzeba przede wszystkim uzyskać numer OIB (Osobni identifikacijski broj), czyli odpowiednik polskiego PESEL-u. To osobisty identyfikator podatkowy, nadawany przez chorwacki urząd skarbowy każdej osobie fizycznej lub prawnej, która podejmuje czynności prawne (cywilnoprawne, administracyjnoprawne) na terenie Chorwacji. Jest potrzebny do podpisania umowy kupna-sprzedaży i późniejszego wpisu do księgi wieczystej, uregulowania podatków czy przeniesienia mediów (a także m.in. otwarcia konta w banku).
Wskazówki:
- Numer OIB może w Twoim imieniu uzyskać agencja nieruchomości lub prawnik (na podstawie pełnomocnictwa).
- Dobra agencja nieruchomości w Chorwacji pomoże Ci dopełnić formalności. Nie musisz się obawiać nieznajomości języka i stresować wizytą w urzędzie.
- Nie musisz otwierać rachunku w chorwackim banku, ale konto się przydaje – np. do uregulowania należności podatkowych.
Samodzielnie czy z biurem nieruchomości w Chorwacji?
Warto skorzystać z usług specjalistów, a najlepiej – znaleźć rzetelne biuro nieruchomości w Chorwacji, które specjalizuje się w lokalnym rynku. Przykładem takiej firmy jest Valor Real Estate, za którą stoi polska agentka nieruchomości, licencjonowana w Chorwacji. Agencja działa na miejscu, w Chorwacji, więc ma szeroki dostęp do ofert, rozbudowaną sieć kontaktów i dobrą pozycję negocjacyjną. Jednocześnie agentka włada biegle polskim, chorwackim i angielskim: nieznajomość języka obcego czy trudności w tłumaczeniu terminów nie utrudniają przebiegu transakcji i nie stwarzają ryzyka.
Wskazówki:
- Dobra agencja nieruchomości zapewnia wsparcie specjalistów: prawników i księgowych, inżynierów budowlanych, architektów i projektantów.
- Warto skorzystać z kompleksowych usług – od znalezienia nieruchomości aż po wpis do księgi wieczystej.
- Koszt obsługi biura nieruchomości jest nieproporcjonalnie niski względem oszczędności czasu i nerwów, a nierzadko także pieniędzy (ceny nieruchomości w Chorwacji warto negocjować!).
Jak powinien wyglądać zakup nieruchomości w Chorwacji?
1. Szukaj ofert nie tylko w popularnych portalach.
Odwiedź też strony miejscowych biur nieruchomości: nowoczesne firmy publikują w swoich portalach najciekawsze oferty. Na tym etapie zdecydowanie przydaje się też agencja. Dobry agent ma kontakty i wyczucie – jest w stanie znaleźć odpowiednią ofertę, nawet gdy wydaje się to nierealne w danej lokalizacji czy budżecie. Weź pod uwagę także nieruchomości z potencjałem: do remontu. Czasem wystarczy drobne odświeżenie, a cena z reguły jest naprawdę atrakcyjna i można sporo zyskać.
2. Zweryfikuj stan prawny nieruchomości.
Sprawdź przede wszystkim księgę wieczystą, kataster i plany zagospodarowania przestrzennego. Upewnij się, że nieruchomość jest wolna od obciążeń i roszczeń osób trzecich, a jej właściciel nabył ją i użytkował zgodnie z prawem. W przypadku działki budowlanej zweryfikuj również przeznaczenie terenu, możliwości i warunki budowy: aktualny plan przestrzenny dla danej działki. Dobra agencja nieruchomości powinna Ci na tym etapie pomóc: zapewnić wsparcie prawników.
3. Sprawdź stan techniczny, oceń warunki.
W to zadanie warto zaangażować inżynierów budowlanych: dobre agencje nieruchomości mają takich fachowców na pokładzie lub z nimi współpracują. Jest to szczególnie ważne w przypadku nieruchomości do remontu – najlepiej, jeśli eksperci są w stanie od razu pomóc oszacować zakres oraz koszty niezbędnych prac. Dopiero wówczas można właściwie ocenić potencjał inwestycji i pomyśleć o negocjacjach.
Jeśli kupujesz działkę, to na tym etapie sprawdź lub potwierdź jeszcze:
- status działki;
- przynależność do strefy budowlanej/zielonej (na jakiej części możesz się wybudować);
- dopuszczalny stopień zabudowy;
- minimalną odległość budynku od granicy działki;
- dostęp do drogi publicznej lub służebność przejazdu;
- dostęp do mediów;
- położenie działki.
4. Przeanalizuj potencjał inwestycyjny.
I na tym etapie warto skorzystać ze wsparcia specjalisty. Dobry agent nieruchomości pomaga oszacować potencjał wzrostu wartości nieruchomości w przyszłości czy stopę zwrotu z inwestycji wynajem krótko- bądź długoterminowy. Powinien być to jednak specjalista rynku chorwackiego, który tu mieszka i pracuje – zna specyfikę danego regionu i plany jego rozwoju.
5. Powierz prawnikom zaopiniowanie umowy i zabezpieczenie transakcji.
Dobrze, jeśli transakcję zabezpieczy prawnik – wsparcie eksperta zapewniają najlepsze biura, w pozostałych przypadkach warto samodzielnie nawiązać taką współpracę. Specjalista powinien czuwać nad zgodnym z prawem i korzystnym przebiegiem transakcji, zatroszczyć się o interesy klienta. Dotyczy to także zaopiniowania umowy przedwstępnej i właściwej oraz wskazania zapisów, które warto negocjować.
Umowę należy podpisać w obecności notariusza. Biuro powinno zaoferować również reprezentacje w urzędach i wsparcie prawne aż do uzyskania wpisu do księgi wieczystej.
Wskazówki:
-
Koszty notarialne zwyczajowo pokrywa kupujący; z reguły wynoszą 0,5–1% wartości transakcji.
6. Dopełnij formalności administracyjnych i podatkowych.
Transakcję należy zgłosić chorwackiemu urzędowi skarbowemu (z reguły robi to notariusz), który określi kwotę podatku należną do zapłaty. Wyjątkiem jest zakup nowej nieruchomości, na rynku pierwotnym (od firmy) – wówczas kupujący płaci podatek VAT. Prawo własności nieruchomości przenosi dopiero wpis do księgi wieczystej, dlatego należy jak najszybciej złożyć wniosek we właściwym dla położenia nieruchomości sądzie rejonowym.
7. Skorzystaj z usług dodatkowych biura nieruchomości.
Jeśli biuro nieruchomości zaproponuje Ci pomoc w przeniesieniu mediów, remoncie czy aranżacji wnętrza lub ogrodu, warto pomyśleć o skorzystaniu z oferty. Nad Adriatykiem jest duży popyt na takie usługi, a fachowców brakuje – możesz więc w ten sposób oszczędzić mnóstwo czasu i nerwów. Projekt ogrodu zdecydowanie powierz specjalistom, którzy znają miejscowe warunki i dobiorą odpowiednie rośliny.
Powodzenia!