Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pełni ważną funkcję w kształtowaniu przestrzeni. To na podstawie tego dokumentu gmina określa, jak poszczególne tereny mogą być wykorzystywane oraz jakie budowle mogą na nich powstać. Dzięki temu zarówno mieszkańcy jak i inwestorzy wiedzą czego mogą oczekiwać od danej przestrzeni. Jednak co się dzieje, gdy plan ten ulega zmianie, wpływając negatywnie na wartość nieruchomości?
W sytuacji, gdy zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego negatywnie wpływa na wartość nieruchomości, jej właściciel lub użytkownik wieczysty staje przed możliwością ubiegania się o odszkodowanie od gminy. Istotą odszkodowania jest kompensata za szkodę wynikłą z obniżenia wartości nieruchomości. Aby jednak takie roszczenie mogło być uwzględnione, muszą zostać spełnione określone warunki.
Po pierwsze, właściciel lub użytkownik wieczysty musi wykazać, że zmiana planu bezpośrednio wpłynęła na ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodnie z jej wcześniejszym przeznaczeniem. Ponadto, konieczne jest udowodnienie związku przyczynowego między zmianą planu a spadkiem wartości nieruchomości. Ostatecznie, na właścicielu ciąży obowiązek wykazania wysokości poniesionej szkody.
Roszczenie o wykup nieruchomości lub jej części
Właściciele nieruchomości, którzy z różnych przyczyn nie chcą lub nie mogą dalej zarządzać swoją własnością w zmienionych warunkach, mogą zdecydować się na zgłoszenie roszczenia o wykup nieruchomości lub jej części przez gminę. Jest to alternatywa dla tradycyjnego roszczenia o odszkodowanie za zmianę mpzp i może okazać się korzystnym rozwiązaniem, zwłaszcza gdy zmiana planu w dużym stopniu ogranicza potencjalne zastosowanie nieruchomości.
Odszkodowanie po sprzedaży nieruchomościOdszkodowanie po sprzedaży nieruchomości
Jednym z istotnych aspektów jest też możliwość ubiegania się o odszkodowanie w przypadku, gdy właściciel nieruchomości został zmuszony do jej sprzedaży po niższej cenie, wynikającej bezpośrednio z obniżenia wartości nieruchomości spowodowanego zmianą w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Aby móc skorzystać z tego roszczenia, sprzedaż musi nastąpić w okresie 5 lat od wejścia w życie nowych przepisów planistycznych. Ważne jest, aby właściciel mógł udowodnić różnicę w cenie, jaka wynika bezpośrednio z wprowadzenia lub zmiany planu.
Przedawnienie roszczeń
Kolejnym ważnym elementem, o którym nie można zapomnieć, jest termin przedawnienia roszczeń. Roszczenia o odszkodowanie stają się wymagalne z chwilą wejścia w życie nowych zapisów planu zagospodarowania i zgodnie z zasadami ogólnymi, przedawniają się po upływie 6 lat od tego momentu. To oznacza, że właściciele i użytkownicy wieczyści mają ograniczony czas na podjęcie odpowiednich kroków w celu dochodzenia swoich praw.
Procedura dochodzenia roszczeń od gminy
Procedura dochodzenia roszczeń od gminy zaczyna się od złożenia pisemnego zgłoszenia roszczeń. Gmina ma obowiązek ustosunkować się do zgłoszenia w ciągu 6 miesięcy. W przypadku odmowy lub braku odpowiedzi, właściciel lub użytkownik wieczysty ma prawo skierować sprawę na drogę sądową, co stanowi kolejny etap w dochodzeniu swoich praw.
Decyzja o skierowaniu sprawy do sądu wiąże się z koniecznością pokrycia opłat sądowych, których wysokość jest zależna od wartości dochodzonego roszczenia.
Właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości, którzy odczuli negatywne skutki zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, mają do dyspozycji szereg narzędzi prawnych umożliwiających dochodzenie odszkodowań. Istotne jest jednak dokładne poznanie przysługujących praw, terminów oraz procedur, aby skutecznie dochodzić swoich roszczeń. Odpowiednie przygotowane i poparte dowodami roszczenie może skutkować uzyskaniem sprawiedliwej rekompensaty.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Autor nie odpowiada za decyzje podjęte na jego podstawie. Zalecamy konsultację z doświadczonym adwokatem lub radcą prawym przed podjęciem jakichkolwiek działań.
Kancelaria Prawa Gospodarczego TMH Kraków
Adwokat dr Tomasz Marek, Radca prawny dr Marcin Hotel
ul. Rynek Dębnicki 6/3a
30-319 Kraków
tel. 12 307 27 38