Budowa osiedla przy Cynkowej w Rudzie Śląskiej. Radni odmówili zgody na „lex deweloper”

Siedem budynków i nawet 253 mieszkania – takie osiedle prywatny inwestor chciał wybudować w rejonie ulicy Cynkowej w Rudzie Śląskiej. Plany spotkały się jednak ze sprzeciwem mieszkańców Czarnego Lasu. Podczas sesji 22 października 2026 roku radni odmówili ustalenia lokalizacji inwestycji w trybie „lex deweloper”. Nie oznacza to całkowitej rezygnacji z budowy, ale inwestor będzie musiał liczyć się z bardziej rygorystycznymi zasadami.

Siedem budynków i nawet 253 mieszkania

Projekt przedstawiony przez prywatnego inwestora zakładał budowę siedmiu budynków wielorodzinnych o wysokości od czterech do sześciu kondygnacji nadziemnych. Łącznie miało w nich powstać od 186 do 253 mieszkań o powierzchni użytkowej wynoszącej od 10 920 do 14 755 m².

W planach znalazły się również garaże podziemne, drogi wewnętrzne, miejsca postojowe i elementy małej architektury. Inwestycja miała powstać w rejonie ulicy Cynkowej, na terenie, dla którego obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

Inwestor chciał jednak skorzystać z przepisów specustawy mieszkaniowej, znanej jako „lex deweloper”. Wniosek złożył w lipcu 2026 roku, a jego korektę 30 sierpnia. Dzięki temu sprawa mogła być rozpatrywana na dotychczasowych zasadach, ponieważ ostateczny termin składania wniosków w tym trybie upływał 31 sierpnia.

Mieszkańcy obawiali się korków i utraty zieleni

Propozycja zabudowy wzbudziła sprzeciw lokalnej społeczności. Do Urzędu Miasta wpłynęło ponad 80 uwag mieszkańców, którzy wskazywali na możliwe konsekwencje realizacji tak dużego osiedla. Jednym z głównych problemów była komunikacja. Mieszkańcy Czarnego Lasu obawiali się zwiększonego natężenia ruchu, niewydolności istniejącego układu drogowego oraz pogorszenia stanu drogi dojazdowej. Zwracali również uwagę na tereny zielone stanowiące naturalną barierę akustyczną. Ich zabudowa mogłaby ograniczyć powierzchnię biologicznie czynną, co według zgłoszonych uwag wiązałoby się także z ryzykiem lokalnych podtopień. Dodatkowym argumentem była negatywna opinia Wojewódzkiej Państwowej Straży Pożarnej, dotycząca wątpliwości związanych z przebiegiem drogi pożarowej.

Po przeanalizowaniu przedstawionych argumentów Rada Miasta zdecydowała o odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji w proponowanym trybie. Oznacza to zakończenie obecnego etapu starań dewelopera o realizację osiedla na podstawie specustawy mieszkaniowej.

Budowa nadal możliwa, ale na innych zasadach

Decyzja radnych nie oznacza, że w rejonie ulicy Cynkowej nie może już powstać osiedle mieszkaniowe. Obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dopuszcza na tym terenie zabudowę wielorodzinną, oznaczoną symbolem 20MW. Różnica dotyczy warunków, które musi spełnić inwestor. Miejscowy plan przewiduje maksymalnie pięć kondygnacji, podczas gdy we wniosku złożonym w trybie „lex deweloper” zaplanowano budynki sięgające sześciu kondygnacji. Istotna jest również liczba miejsc parkingowych. Zgodnie z MPZP na jeden lokal mieszkalny musi przypadać co najmniej 1,5 miejsca postojowego. Inwestor proponował wskaźnik wynoszący 1,17 miejsca na mieszkanie. Różnice dotyczą także intensywności zabudowy i wymagań związanych z terenami zielonymi. Jeżeli inwestor zdecyduje się kontynuować przedsięwzięcie w oparciu o obowiązujący plan miejscowy, będzie musiał dostosować projekt do określonych w nim zasad.

Prezydent odniósł się do obaw mieszkańców

Decyzję radnych skomentował prezydent Rudy Śląskiej Michał Pierończyk. W swoim wpisie w mediach społecznościowych podkreślił, że Rada Miasta uwzględniła obawy mieszkańców Czarnego Lasu dotyczące natężenia ruchu i wpływu inwestycji na środowisko.

Jednocześnie zaznaczył, że odmowa zastosowania specustawy nie zamyka inwestorowi możliwości ubiegania się o realizację zabudowy na podstawie miejscowego planu.

„Będziemy uważnie przyglądać się każdemu kolejnemu wnioskowi inwestora, aby upewnić się, że interesy mieszkańców i miasta są odpowiednio zabezpieczone. Każda decyzja, w tym ewentualna przyszła zgoda na budowę, musi być poprzedzona rzetelną analizą dokumentacji i zachowaniem wszelkich wymogów prawnych” – podkreślił Michał Pierończyk, prezydent Rudy Śląskiej.

Czy miasto może całkowicie zablokować budowę?

Podczas omawiania sprawy pojawiła się również kwestia prawa własności prywatnych nieruchomości. Władze miasta zwracają uwagę, że samorząd nie ma pełnej swobody w ograniczaniu możliwości zabudowy gruntów należących do prywatnych właścicieli.

Do tych zagadnień odniosła się wiceprezydent Rudy Śląskiej Aleksandra Skowronek, wskazując na znaczenie dokumentów planistycznych i potencjalne konsekwencje finansowe decyzji ograniczających sposób wykorzystania nieruchomości.

„Strategia rozwoju miasta opiera się m.in. na planie ogólnym. Dokument ten bierze pod uwagę również kwestie własnościowe. Własność w naszym kraju jest rzeczą świętą, dlatego właściciel terenu ma prawo nim dysponować. Każda ingerencja w przeznaczenie terenów prywatnych i próba zablokowania możliwości zabudowy z naszej strony musiałaby wiązać się z roszczeniami odszkodowawczymi” – wyjaśniała Aleksandra Skowronek, wiceprezydent Rudy Śląskiej.

Oznacza to, że nawet sprzeciw mieszkańców nie musi prowadzić do całkowitego wyłączenia prywatnego terenu spod zabudowy, jeżeli obowiązujące przepisy dopuszczają na nim realizację inwestycji mieszkaniowej.

Dodatkowe znaczenie mają zmiany w przepisach planistycznych. Dotychczasowa formuła „lex deweloper” ustępuje rozwiązaniom związanym z wprowadzaniem planów ogólnych w gminach. W przypadku inwestycji przy Cynkowej wniosek wpłynął jednak w terminie umożliwiającym rozpatrzenie go na wcześniejszych zasadach.

Na razie radni odmówili lokalizacji osiedla w trybie „lex deweloper”, a nie wydania pozwolenia na budowę. Dalsze losy przedsięwzięcia zależą od decyzji inwestora. Może on nadal ubiegać się o realizację zabudowy zgodnej z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.