Jak mądrze zaplanować zakup pierwszego mieszkania? Sprawdź!

Zastanawiasz się, jak uniknąć ukrytych kosztów i bezpiecznie przejść przez gąszcz formalności przy wyborze własnego „M”? Ten poradnik przeprowadzi cię od analizy budżetu, przez weryfikację dewelopera, aż po odbiór techniczny. Poznaj najczęstsze problemy finansowe i prawne, z którymi mierzą się kupujący pierwsze mieszkanie.

Zakup mieszkania – analiza potrzeb i możliwości

Na początku uczciwie odpowiedz sobie na pytanie: czy to ma być mieszkanie „na zawsze”, czy tylko na start. Po drugie, dopasuj metraż i lokalizację do swoich potrzeb – czy odpowiada ci mniejsza powierzchnia w zamian za lepszy dojazd do pracy. Liczy się też infrastruktura codzienna: sklepy, paczkomaty, zieleń, a dla części osób – żłobek i usługi w pobliżu.

Uważaj zwłaszcza na te dwa częste błędy:

• zakup „na styk”, bez myślenia o tym, co może wydarzyć się za 2–3 lata (zmiana pracy, dziecko, praca z domu).
• niedoszacowanie kosztów wykończenia lub remontu – skupienie się wyłącznie na cenie ofertowej mieszkania i pominięcie kosztu materiałów oraz ekip.

Ukryte koszty zakupu mieszkania – rynek pierwotny a wtórny

Do ceny ofertowej trzeba doliczyć koszty okołotransakcyjne, kredytowe (jeśli finansujesz zakup kredytem), a na rynku pierwotnym – wykończenie.

W zależności od scenariusza, koszty dodatkowe potrafią „zjeść” od kilku do kilkunastu procent wartości nieruchomości. Najczęściej pojawiają się:

• taksa notarialna (jej stawka maksymalna zależy od wartości nieruchomości; część notariuszy jest otwarta na rozmowę o kosztach),
• opłaty sądowe (wpis do księgi wieczystej, założenie księgi, wpis hipoteki),
• prowizja pośrednika (przy rynku wtórnym).

Jeśli kupujesz na rynku wtórnym, standardowo pojawia się jeszcze podatek od czynności cywilnoprawnych. Koszt PCC to 2% wartości nieruchomości. Osoby kupujące pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym jednak mogą skorzystać ze zwolnienia z PCC, jeśli spełniają warunki ustawowe.

Bezpieczeństwo prawne – co sprawdzić przed podpisaniem umowy?

Na rynku pierwotnym filarem bezpieczeństwa transakcji są mechanizmy wprowadzone przez ustawę deweloperską z 2021 r., w tym Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. DFG ma chronić nabywców m.in. w sytuacjach skrajnych, jak upadłość dewelopera lub banku prowadzącego rachunek.

Do tego dochodzi prospekt informacyjny: sytuacja prawna gruntu, pozwolenie na budowę, standard, a także planowane inwestycje w okolicy, które mogą zmienić komfort życia (albo wartość mieszkania) po kilku latach.

Na rynku wtórnym bezpieczeństwo zaczyna się od księgi wieczystej: kto jest właścicielem, czy są roszczenia, służebności, dożywocie, hipoteka. Uzyskaj też od właściciela zaświadczenie o braku zaległości w opłatach i o braku osób zameldowanych. Notariusz weryfikuje formalną poprawność czynności, ale ciężar sprawdzenia „czy to mieszkanie ma czystą historię” zwykle spoczywa na kupującym.

Zakup mieszkania od dewelopera – od umowy do odbioru

Przy wyborze dewelopera nie kieruj się samymi wizualizacjami inwestycji. Sprawdź historię firmy i jej wcześniejsze inwestycje. Znaczenie ma też przynależność firmy do branżowych organizacji.

Umowa rezerwacyjna bywa pierwszym dokumentem, który podpisujesz. To moment, w którym powinieneś dopilnować, co się dzieje z opłatą rezerwacyjną w razie odmowy kredytu i jakie są zasady jej zwrotu. Pamiętaj, że ustawa deweloperska z 2021 r. precyzyjnie reguluje sytuacje, w których deweloper ma obowiązek zwrócić opłatę rezerwacyjną nabywcy.

Umowa deweloperska powinna jasno opisywać cenę, terminy, harmonogram wpłat i kary umowne za opóźnienia. Z pozoru to formalność, ale w rzeczywistości to dokument, do którego wraca się, gdy pojawiają się spory.

Odbiór techniczny jest jednym z najbardziej newralgicznych momentów. W protokole odbioru należy wpisać wszystkie ewentualne usterki wykryte w lokalu. Ważne, żeby były dokładnie opisane i udokumentowane, najlepiej w postaci zdjęć. Jeśli nie czujesz się pewnie, skorzystaj z pomocy fachowca podczas odbioru. Deweloper ma ustawowy termin na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad i ich usunięcie.

Jak mądrze zaplanować zakup pierwszego mieszkania – podsumowanie

Na etapie selekcji ofert porównuj konkretne lokalizacje i dostępne inwestycje w danym mieście. Jeśli bierzesz pod uwagę Rudę Śląską, pomocne będą zestawienia aktualnych ofert nowych mieszkań w mieście, takie jak dostępne na stronie https://rynekpierwotny.pl/s/nowe-mieszkania-ruda-slaska/.

Zanim podpiszesz umowę, oblicz koszt całkowity (zakup, opłaty, kredyt i wykończenie). Tam, gdzie ryzyko jest największe – w dokumentach i przy odbiorze technicznym – nie śpiesz się i nie wahaj skorzystać z pomocy specjalisty.