Mieszkanie po rodzicach w Rudzie Śląskiej – co z nim zrobić?

Mieszkanie po rodzicach często zostaje puste na długie miesiące. Rodzeństwo mieszka w różnych miastach, nikt nie ma czasu na formalności, a czynsz przychodzi co miesiąc. Podpowiadamy, od czego zacząć i jakie są realne drogi wyjścia.

W Halembie, Wirku, Nowym Bytomiu czy na Bykowinie wygląda to podobnie. Rodzice przez kilkadziesiąt lat mieszkali w tym samym bloku albo familoku, dzieci dawno się wyprowadziły – część do Katowic, część za granicę. Po pogrzebie zostaje mieszkanie, komplet kluczy i pytanie, które wraca przy każdym rodzinnym spotkaniu: co dalej?

Jednej dobrej odpowiedzi tu nie ma. Jest kilka dróg i każda ma swoją cenę – w pieniądzach, w czasie albo w nerwach. Zanim jednak wybierze się którąkolwiek, trzeba załatwić papiery.

Bez uregulowanego spadku nic się nie ruszy

Mieszkania nie da się sprzedać ani przepisać, dopóki spadkobiercy nie mają dokumentu potwierdzającego, że to oni są właścicielami. Szybsza droga to akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Wymaga jednak, żeby wszyscy spadkobiercy stawili się razem i byli zgodni. Jeśli ktoś mieszka za granicą albo nie chce współpracować, zostaje sąd i postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. To zwykle kilka miesięcy.

Druga sprawa to urząd skarbowy. Najbliższa rodzina – dzieci, małżonek, rodzice, rodzeństwo – jest zwolniona z podatku od spadku, ale tylko wtedy, gdy zgłosi nabycie na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy. Termin liczy się od uprawomocnienia postanowienia sądu albo od zarejestrowania aktu u notariusza. Spóźnienie oznacza podatek na zasadach ogólnych, a przy mieszkaniu wartym ćwierć miliona to już odczuwalna kwota.

W Rudzie Śląskiej sporo mieszkań to wciąż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, często bez założonej księgi wieczystej. Sprzedaży to nie blokuje, ale trzeba poprosić spółdzielnię o zaświadczenie potwierdzające prawo do lokalu i stan opłat. Lepiej zrobić to na początku niż odkryć brak dokumentu tydzień przed wizytą u notariusza.

Ile kosztuje puste mieszkanie

O to wiele rodzin pyta się za późno. Puste mieszkanie nie jest darmowe: czynsz do spółdzielni lub wspólnoty, fundusz remontowy, ogrzewanie, którego zimą nie da się całkiem wyłączyć, prąd, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości. Przy typowym M3 w bloku łatwo uzbierać 600-800 zł miesięcznie.

Rok czekania to więc 7-10 tys. zł. Dwa lata – kilkanaście. Do tego mieszkanie bez gospodarza niszczeje szybciej. Nieprzewietrzane łapie wilgoć, a każde zalanie od sąsiada trzeba załatwiać na odległość. Jeśli rodzice zalegali z opłatami, spółdzielnia dolicza odsetki i z czasem kieruje sprawę do sądu.

Trzy realne drogi

Jedno z rodzeństwa przejmuje mieszkanie

Najprostsze rozwiązanie, gdy ktoś z rodziny chce w nim zamieszkać. Pozostałym spłaca ich części. Kłopot zaczyna się przy wycenie – każdy znalazł w internecie inne ogłoszenie i każdy uważa, że jego liczba jest właściwa. Pomaga jedna wspólna wycena z neutralnego źródła. Drugi kłopot to pieniądze. Spłata dwóch czy trzech osób to często kredyt, a nie każdy ma na niego zdolność.

Sprzedaż przez ogłoszenie

Ta droga daje najwyższą cenę. Mieszkania w Rudzie Śląskiej wyceniane są dziś średnio na około 5 tys. zł za metr, więc 50-metrowe M3 w przyzwoitym stanie to rząd 250 tys. zł. Działa to jednak dobrze tylko wtedy, gdy mieszkanie da się pokazać, wszyscy spadkobiercy zgadzają się co do ceny, a ktoś ma czas na oględziny, telefony i negocjacje. Realnie trwa to od trzech do sześciu miesięcy. Przy lokalu do remontu dłużej, bo część kupujących z kredytem odpada po wizycie rzeczoznawcy z banku.

Sprzedaż do skupu

Firma skupująca kupuje mieszkanie za własne pieniądze, w stanie, w jakim jest. Z meblami po rodzicach, ze starą łazienką, czasem z zaległościami w opłatach, które rozlicza się z ceny u notariusza. Transakcja zamyka się zwykle w 7-14 dni od pierwszej rozmowy.

Trzeba jednak mówić o tym uczciwie: skup płaci mniej niż rynek, zazwyczaj 80-90% wartości. Różnica to zapłata za przejęcie remontu, formalności i ryzyka. Czy to się opłaca, zależy od sytuacji. Kiedy mieszkanie jest w dobrym stanie, a rodzeństwo mieszka na miejscu i się dogaduje, ogłoszenie zwykle wygra. Kiedy lokal wymaga remontu, spadkobiercy są rozsiani po Polsce i Europie, a opłaty rosną od miesięcy, różnica netto bywa mniejsza, niż wygląda na pierwszy rzut oka.

Jak w praktyce wygląda skup mieszkań Ruda Śląska – z przykładami sytuacji i warunkami transakcji – opisuje na swojej stronie lokalna firma skupujeMY.

Czy od sprzedaży trzeba zapłacić podatek?

Najczęściej nie. Przy mieszkaniu ze spadku pięcioletni okres, po którym sprzedaż jest wolna od podatku dochodowego, liczy się od końca roku, w którym mieszkanie nabyli rodzice. Nie od dnia śmierci i nie od podziału spadku. Jeśli rodzice kupili mieszkanie albo wykupili je ze spółdzielni 20 czy 30 lat temu, ten okres dawno minął – nie ma 19% podatku ani obowiązku składania PIT-39.

Inaczej jest, gdy rodzice nabyli mieszkanie niedawno. Wtedy przed sprzedażą warto policzyć podatek albo zapytać o niego notariusza.

Gdy rodzeństwo nie może się dogadać

Zdarza się to częściej, niż mogłoby się wydawać. Jedna osoba chce sprzedać, druga uważa, że to dom rodzinny i nie wolno, trzecia nie odbiera telefonu. Kodeks cywilny zostawia tu furtkę: każdy współwłaściciel może sprzedać swój udział bez zgody pozostałych (art. 198 KC). Za udział dostaje się mniej niż za proporcjonalną część całego mieszkania, ale nie trzeba czekać latami na sądowe zniesienie współwłasności. Często sama wiadomość, że ktoś sprzedaje swoją część, przyspiesza decyzję reszty rodziny.

Od czego zacząć

Najpierw dokumenty: akt zgonu, dokument własności rodziców i zaświadczenie ze spółdzielni o stanie opłat. Potem ustalenie, kto dziedziczy i czy wszyscy są w stanie spotkać się u notariusza. Na koniec prosty rachunek, ile miesięcznie kosztuje utrzymanie pustego mieszkania. Dopiero z tą wiedzą da się sensownie porównać przejęcie, ogłoszenie i skup.

Kto chce sprawdzić, ile skup zaproponowałby za konkretne mieszkanie, może poprosić o bezpłatną wycenę – rozmowa do niczego nie zobowiązuje. skupujeMY ma biuro przy ul. Cieszyńskiej 16 w Chorzowie, kilkanaście minut jazdy od Rudy Śląskiej. Telefon: 794 388 807.